30種企業(yè)融資模式大梳理之三
日期：2022-09-16
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21,、上市公司紓困私募基金（債）
2018年10月，為了幫助有發(fā)展前景的上市公司紓解股權(quán)質(zhì)押困難,，國家層面倡導(dǎo)各地國資系公司推出私募紓困基金和紓困債,。
紓困基金排解上市公司質(zhì)押風(fēng)險的投資策略主要有：（1）協(xié)議受讓上市公司股份；（2）參與上市公司定增,；（3）重組上市公司控股股東,；（4）通過向?qū)嵖厝私杩睢⑹茏尮善辟|(zhì)押債權(quán)等方式為公司或?qū)嵖厝思偫?；?）債轉(zhuǎn)股,、債權(quán)債務(wù)重組、授信擔(dān)保等其他紓困方式,。盡管這種基金的政策性色彩十分濃厚,，但也不失為地方平臺公司介入上市公司投資時的一種特殊融資手段，隨著政府部門解決上市公司及民營企業(yè)融資難工作的推進,，可以預(yù)計,，將會有越來越多的紓困私募投資基金開始投資運作。
22,、應(yīng)收賬款收益權(quán)融資這是一種較為常見的融資形式,，形式與信托相似,，即將自己享有的資產(chǎn)收益權(quán)（應(yīng)收賬款）以一定現(xiàn)金作價賣給第三方,，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金,，加快了債權(quán)盤活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴張期的公司都會傾向于采取這種融資方式,。
23信托融資
作為銀行常規(guī)融資之外的重要替補力量,，非標融資的代表，聲勢浩大,，規(guī)?？捎^，盡管比銀行貸款的利息要高很多,，但由于審核方面沒有銀行那么苛刻,，也比較受一些偏遠地區(qū)、信用等級相對較低,、財力較差又有大量短期建設(shè)任務(wù)的政府平臺公司歡迎,。當(dāng)然，因此也累計了大量的風(fēng)險,，未來可能進入集中的風(fēng)險釋放爆發(fā)期,，目前也是政策最嚴厲監(jiān)管的領(lǐng)域?；鸹⊿-Park建議,，這種“短貸長投”的融資手段還是盡量少用為妙，一旦非用不可,，一定要有充分的財務(wù)籌劃和回款保障,，畢竟，未來政府買單和兜底的可能性越來越低,，剛性兌付之下,，平臺公司也是被國家允許破產(chǎn)的，后果很嚴重,，必須三思而后行,。
總體來看，信托融資主要分為如下兩種：
1,、貸款型信托框架：以信托貸款形式運作,，貸款期限較短，對資金安全性要求高,，單純依靠信托資金,，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款,。
2,、股權(quán)回購型信托框架：信托資金用以收購開發(fā)商部分股權(quán)，到期后開發(fā)商回購,，回報率在合同中固定,。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金,，提供信用等級，有益于其后的銀行融資,。
24,、銀行貸款
銀行貸款當(dāng)然是政府園區(qū)平臺公司最常規(guī)的融資渠道。作為典型的重資產(chǎn)園區(qū)業(yè)務(wù)開發(fā)運營主體,，政府園區(qū)平臺公司對于銀行貸款的依賴度較大,，
但是和傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多是偏遠的工業(yè)用地,，在銀行貸款抵押方面幾乎沒有太多價值,，銀行也很難對此進行估值和冒險貸款。同時,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯配,，且銀行對項目資本金比例要求較高并需提供擔(dān)保，融資成本較高,；銀行對園區(qū)貸款也是基于未來有現(xiàn)金流的進行貸款,，且貸款要經(jīng)過風(fēng)險評估、貸款審批等一系列流程,，對貸款的還款來源,、現(xiàn)金流等有相關(guān)要求。而現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)早期只能產(chǎn)生較少的現(xiàn)金流或者不產(chǎn)生現(xiàn)金流,，難以覆蓋貸款本息,，就難以獲得銀行貸款。
不過,，以往由于背后有政府的隱形背書,，政府園區(qū)平臺公司也往往是銀行最青睞的優(yōu)質(zhì)客戶，靠著一張政府安慰函和白條閉著眼貸的情況也是大行其道,。但是近幾年隨著政策不斷趨嚴,，打破剛性兌付，銀行的態(tài)度也逐漸有所變化,，還是傾向于回歸正式的經(jīng)營數(shù)字與報表上,。當(dāng)然，臨港集團,、張江高科,、東湖高新、蘇高新集團這類發(fā)達一二線城市的品牌龍頭類平臺公司還是能夠獲得不菲的貸款,。
另外,，從單體主題園區(qū)而言，如果屬于國家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè),、流通行業(yè),、生物醫(yī)療、環(huán)?？萍技案咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)，由于符合國家的產(chǎn)業(yè)政策,，往往相對容易獲得金融企業(yè)以及相關(guān)政策性銀行的特殊信貸政策支持,，所以對國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策扶持的有關(guān)規(guī)定，要進行深入的理解和分析,，以在具體融資中區(qū)別對待,。
除了開發(fā)貸款，還有所謂的“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”,。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來一定要走向資產(chǎn)運營和自持階段,，尤其是很多政府園區(qū)平臺手中有大量只租不售的經(jīng)營物業(yè)，因此經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款也會是未來政府園區(qū)平臺公司常用的一種融資形式,。
總體來看,，銀行目前對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較感興趣，因為風(fēng)險積累相對少,，又是政府大力扶持的市場,，不少銀行被賦予“扶持實體經(jīng)濟和中小企業(yè)”的政治任務(wù)，園區(qū)當(dāng)然是最好的資金投入承載體,。不過,，由于這個市場缺乏標準，很難比較精準的估值和評估風(fēng)險,，因此其態(tài)度較為慎重,，但不排除未來會有一些創(chuàng)新型的產(chǎn)品和政策出來。
25,、融資租賃
在條件成熟時,，尤其是有片區(qū)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的政府園區(qū)平臺公司，可以選擇將擁有的部分基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施,，以售后回租方式向租賃公司融資：即將設(shè)施賣給融資租賃公司,，該公司再把設(shè)施回租給平臺公司，平臺公司按期付給該公司租金,，，直到在約定的N年后相當(dāng)于以約定好的總價格回購這些設(shè)施,。
由于融資租賃的租金不計入企業(yè)借款,，相當(dāng)于降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，優(yōu)化了其資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，便于進一步用其他方式融資,；另外,，不考慮其他因素，采用售后回租業(yè)務(wù)可能更節(jié)稅,，也調(diào)節(jié)了利潤,。
26、質(zhì)押融資
在一些片區(qū)綜合開發(fā)PPP當(dāng)中,，在基于合同約定的項目收益權(quán)完成質(zhì)押登記之后,，可以質(zhì)押項目收益權(quán)獲得銀行或金融機構(gòu)融資，但按照規(guī)定時限不得超過合同約定的開發(fā)運營期限,，用途也只能限制在項目開發(fā),、工程建設(shè)本身；運營公司有現(xiàn)金流后,，可采取股權(quán)質(zhì)押貸款融資,。
27、PPP融資
PPP本質(zhì)上也是一種融資模式,。在這方面,，政府平臺公司既可以作為本地政府的出資主體，也可以作為社會資本方,，PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項目融資與實施模式,，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其典型的結(jié)構(gòu)為：
政府部門或地方政府通過政府采購形式與中標單位組成的特殊目的公司（SPV）簽訂特許合同（SPV一般由中標的建筑公司,、服務(wù)經(jīng)營公司或?qū)椖窟M行投資的第三方組成的股份有限公司）,，由SPV負責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營,。政府通常與提供貸款的金融機構(gòu)達成一個直接協(xié)議,，這個協(xié)議不是對項目進行擔(dān)保的協(xié)議，而是一個向借貸機構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關(guān)費用的協(xié)定,，這個協(xié)議使SPV能比較順利地獲得金融機構(gòu)的貸款,。采用這種融資形式的實質(zhì)是：政府通過給予私營公司長期的特許經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)來換取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運營。
如果政府和園區(qū)平臺公司能夠靈活運營PPP模式,，雙方都能夠從這種融資模式中大為獲益,。
28,、合股經(jīng)營
通過引入外來資方共同進行二級開發(fā),，以合股經(jīng)營模式解決資金問題，我們認為可以參考2019年8月23日東湖高新與重慶兩江新區(qū)政府啟動合資開發(fā)重慶兩江半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園——“重慶芯中心”的案例,。
雙方通過項目層面的股權(quán)合作（東湖高新占股67%,，重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團占股33%））與共同開發(fā)，既充分發(fā)揮各自政府平臺公司背書優(yōu)勢和市場化招商引資能力,，又減輕了獨自進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的資金壓力——兩江新區(qū)平臺公司負責(zé)協(xié)調(diào)本地政商關(guān)系，獲取政策資源支持,，東湖高新負責(zé)提供專業(yè)的園區(qū)開發(fā)與運營能力，以及通過東湖高新等全國眾多園區(qū)資產(chǎn)運營項目和產(chǎn)業(yè)研究服務(wù)所積累的產(chǎn)業(yè)資源為項目招商,。
未來政府園區(qū)平臺公司需要扮演的就是重慶政府園區(qū)平臺公司在兩江新區(qū)項目中的角色,，做好外來產(chǎn)業(yè)資源方的“地陪”和端口，共同助力區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目起航和多元化融資渠道的打通,。
29,、眾籌式基金操盤（份額融資）
這個眾籌式基金操盤模式為了更好的調(diào)動社會資本參與積極性和發(fā)揮各自的資源與專業(yè)優(yōu)勢而設(shè)定,，從而更好的解決項目前期大量的工程建設(shè)資金來源問題。
基金為7年期：“3（投資）+3（管理）+2（退出）”周期
開發(fā)公司（SPV）股權(quán)：采取“1（政府園區(qū)平臺公司）+2（政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金）+7（社會資本）”,，政府園區(qū)平臺公司和政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金出資為劣后級LP，70%的社會資本吸引險資,、券商,、銀行，以及上市公司,、建筑工程公司（央企為宜,，其主體信用評級高，增信效果更好）,、戰(zhàn)略合作伙伴,，以基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套社會的工程施工份額、建設(shè)任務(wù)換股權(quán)份額,，因此我們也把這種“類眾籌”的基金合作模式叫作“份額融資”,，從而實現(xiàn)戰(zhàn)略性引資，解決前期開發(fā)資金壓力和工程進度問題,。
運營公司（GP）：政府園區(qū)平臺公司70%：其余基金合伙方30%的股權(quán)比例 ,。
30、住宅銷售輸血
雖然我們并不特別推薦這種融資模式,，但不可否認住宅銷售的現(xiàn)金流補充是整個園區(qū)開發(fā)過程中最方便也是最可控的融資利器,。這種輸血模式其實類似于萬達模式的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，是從整個企業(yè)經(jīng)營的維度去討論融資模式的可行性架構(gòu),。原因很簡單,，園區(qū)工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)之前，很難貢獻現(xiàn)金流，也難以進行有效融資,，因此,，很多政府園區(qū)平臺仍處于銷售型階段，利用子弟兵獲取土地的便利性優(yōu)勢,，能賣掉的住宅統(tǒng)統(tǒng)賣掉,，保留一部分園區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有,，以回籠現(xiàn)金來補貼產(chǎn)業(yè)部分,，在政策允許、行為合規(guī)的基礎(chǔ)上和“產(chǎn)城融合”的客觀需求下,，倒也不失為一種選擇,。
尤其是做片區(qū)開發(fā)的時候，定然面臨著產(chǎn)與住需求如何滿足的問題,。產(chǎn)業(yè)帶動人口集聚,，人口集聚必然有大量居住需求，但是做一個新區(qū),，早期配套環(huán)境很不成熟,，沒人愿意來投，作為國資片區(qū)開發(fā)商最開始的居住配套只能自己做,，即使想拉合作伙伴進來開發(fā),，你不入股也是沒辦法打動別人的。
來源：騰訊新聞 作者：河北潤揚
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